佛山樓市年底主題仍是以價換量
■央行降息,市民觀望氣氛減弱,對樓市或將起提振作用。(文圖無關)
央行降息 月供減少
央行近日大幅降息,引發房地產業及購房者廣泛關註。記者走訪佛山一手樓市發現,目前市場反應並不如“9·30”房貸新政時那麼明顯,一手樓市表現平穩。有專傢認為,降息是“9·30
新政”的接軌,不僅降低購房成本,還降低開發商的融資成本,也能短期釋放資金流,提振市場信心,對樓市回暖起促進作用。
利好:“房奴”月供款有減少
央行上周五決定,金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%,五年期以上貸款基準利率下調0.4個點至6.15%。這意味著,降息後,對商業貸款客戶來說,五年以上貸款基準利率為6.15%,在此前的利率下降0.4個百分點,相當於此前利率打瞭9.4折。對公積金貸款客戶來說,央行將5年期以上個人住房公積金貸款基準利率由此前的4.5%降至4.25%,下降0.25個百分點。
按照商業房貸100萬元、基準利率、20年等額本息還款計算,降息前月供為7485.2元。降息後,月供降至7251.12元,每月減負234.08元,全年可減負2808.96元。同樣條件下,如果按等額本金還款計算,此前首月還款9625元,每月遞減22.74元。降息後,首月還款降為9291.67元,每月遞減21.35元。
值得一提的是,多數銀行工作人員告訴記者,如果是在2014年11月21日(含)之前放款的,那麼繼續執行舊的貸款利率,2015年1月1日之後執行新的利率;如果是在2014年11月21日之後放款的,那麼執行新的貸款利率。在2015年1月份的月供,由於跨年,部分依然執行舊利率,部分是新利率,所以月供通常不會立即降到位的,等2015年2月的月供才會真正執行低利率。部分銀行對於調整利率有自己的約定(具體請看貸款合同),有的按季度調整的,當然這些銀行本次利率也是元旦之後。
如果市民和銀行約定的是固定利率,那麼此次降息對其毫無影響,仍執行約定的固定利率。
有專業人士提醒,如果市民申請的是公積金貸款,建議不要申請提前還款,現在5年期的定期存款上浮20%,年利率可達5.4%,而公積金的貸款利率首套4.25%,二套4.675%,顯然與其提前還款還不如存定期,又保險,又有收益。
影響:政府救市意圖非常明顯
佛山中原研究中心相關負責人對新快報記者稱,時隔兩年多,央【貸款心得】台東房屋汽車貸款如何跟銀行汽車貸款的免費諮詢經驗分享行首次降息,對樓市而言,是“9·30
新政”的接軌,對提振市場信心和發展向好的預期起到瞭利好的作用。降息意味著貨幣政策基調已改變,趨於寬松,房貸市場或將再次松綁,給房地產等資金密集型行業帶來正面的影響。在央行救市政策下,市場情緒逐漸被帶動起來,入市節奏也在加快,市場看跌情緒會進一步減弱。
對購房者而言,能減低購房成本。降息後房貸按揭貸款利率將相應降低,
相當於此前利率打9.4折,給有買房需求的百姓帶來實質性優惠,最大的受益者則是剛需買房族。購房者在按揭貸款成本降低的前提下會積極入市,使得市場成交量繼續保持活躍。不過,按照多數銀行的房貸重新定價條款,房貸降息調整要等到明年1月份,2015年初會呈現新政影響下的樓市反應。
對開發商而言, 能降低開發商的融資成本。據瞭解,
央行此次降息實質性目的為解決企業“融資難、融資貴”問題。經濟增長有下行壓力,房企已進入明顯分化期,中小房企生存空間逼仄、融資難。此次降息特別對部分本土中小型房企的融資成本承受力有所降低。
對銀行而言,降息將導致資金更多地流向房地產亟需現金的行業。此次央行采取不對稱降息,貸款基準利率的下調幅度大於存款基準利率,銀行雖面臨流失部分存款的可能,但能加速貨幣周轉量,會有利於調整資金流向,特別是房地產開發板塊為資金凈流入主力。
雖然地方銀行可根據實際區域情況來落實執行力度, “央行降息”所釋放的紅利仍有待觀察,但總的而言,政府救市意圖非常明顯,對樓市將起提振作用。
樓市:利好樓市,房價不會立漲
有人認為,央行降息或將引發房價上漲。世聯地產總經理葛樸接受新快報記者采訪時則認為,開發商近期漲價不太有可能,畢竟今年年底上市公司必須沖量,無論是大開發商還是中小開發商,庫存壓力都相當大,必須以價換量,所以至少近期不太可能出現漲價動作。
葛樸告訴新快報記者,央行降息對樓市是一大利好,從宏觀層面來看,全國樓市形勢向好,對開發商資金壓力、消費者購房壓力,在心理層面都是一個積極暗示;從中觀層面來看,對於佛山這種以本土剛需客戶為購房主體的城市而言,央行降息帶來的利好,比起三四線城市甚至一線城市,佛山受益更大,畢竟剛需客戶還是比較看重每個月還貸壓力減輕;從微觀層面來看,對於基於資金需求大的行業,比如鋼材、五金、煤炭、機械類行業利好都很大,這些行業的降息利好一回暖,這些行業的私營企業主,經濟環境好瞭,購買不動產的欲望也會提高。
有人猜測目前是購房的最好時機,葛樸則稱:“不敢說是購房最好時機,但至少是黃金時期,不受限購影響,限貸又放開,又降息,又到瞭年底促銷期,今年底都是以價換量為主題。很多項目,地價達6000-8000元/㎡,(房子)賣1萬元/㎡,算是比較優惠。像今年上半年樓市大環境不好的情況下各樓盤的降價現象,應該不會再出現瞭。”
個別銀行首套房貸利率有9折
各大銀行利率調至基準線
近日,新快報記者以購房者身份致電包括四大行在內的多傢銀行發現,佛山各大銀行已將利率調至降息後的基準線,但在房貸利率優惠方面,首套房貸多數銀行仍執行基準利率,個別銀行對有長期合作的樓盤有差別化的優惠。
據瞭解,“9·30”房貸新政之前,多數銀行對於首套房貸利率執行基準利率至少上浮5%,“9·30”房貸新政之後,多數銀行執行基準利率,7折利率優惠難覓。而11月22日央行降息後,在央行決定下調0.4個點的基礎上(相當於在原貸款利率基礎上打9.4折),如銀行能繼續提供貸款折扣,則將出<貸款方法>台中房屋汽車貸款教你如何解決信貸整合負債的秘訣現“折上折”現象。
記者獲悉,四大行佛山分行中,僅有建行與農戶能夠提供首套房貸利率優惠。建行工作人員梁先生告訴新快報記者,該行首套房貸執行差別化政策,多數樓盤客戶房貸執行基準利率,但對有長期合作的樓盤的客戶,首套房貸利率優惠5%,即享受9.5折優惠,並且相比前段時間,額度寬松不少,審批速度有所加快;農行工作人員告訴新快報記者,該行對有合作的萬科樓盤的客戶首套房貸利率實行9.8折優惠。工行和中行工作人員則明確表示首套房貸執行基準利率,無優惠。
此外,匯豐銀行和廣發銀行能夠提供首套利率折扣,匯豐銀行為9.8折,廣發銀行的優質客戶可享受9折優惠。如此算來,據第三方網站融360統計,全國共有17傢銀行首套房貸款可享折上折,其中廣發銀行佛山分行在下調利率基礎上再打9折,折合為原貸款利率的8.5折(94%×90%=84.6%)。相比之下,招行的房貸額度比較緊,對有合作的樓盤首套房貸執行基準利率,對沒有合作的樓盤客戶則不接受辦理房貸業務。
近期政策利好逐個數
1取消限購
早在8月份,佛山就成為廣東第一個取消限購的城市,9月、10月成交量隨之飆高,取消限購的威力可見一斑。
2 9·30房貸新政
9月30日,央行與銀監會聯合發佈房貸新政,通知對首套房實行“認貸不認房”的政策,即首套房還清貸款後,再買房可享受首套房的各項優惠政策,其中包括貸款首付利率由六成降至三成、貸款利率最低可在基準利率基礎上打7折等。
業內人士指出,此次房貸新政的出臺,給購房者和開發商都吃瞭定心丸,或可推動未來樓市止跌回穩,踏實前行。事實上,房貸新政刺激瞭改善型買傢加速入市,市場確實有所回暖。
3 央行降息
11月22日,央行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。
此舉一出,開發商貸款利率降低瞭,購房者月供也少瞭,大大提振市場信心,短期拉動市場成交。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-28/08475943897653510458836.shtml
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