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今年棚改達580萬套業內:開發商因不賺錢不願做
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????按照李克強總理政府工作報告的內容,今年保障性安居工程新安排740萬套,其中棚戶區改造將達到580萬套,增加110萬套,把城市危房改造納入棚改政策范圍。政府工作報告還提及,住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉,把一些存量房轉為公租房和安置房。這與去年11月住建部發文鼓勵地方政府回購商品房的政策一脈相承。
??四川大學不動產市屏東汽車貸款信貸年息場研究所所長苗栗縣銀行信貸流程吳豐向《每日經濟新聞》記者表示,加快棚改步伐與降低保障房門檻,本質上會增加安置房需求,未來新獲批的單純保障房建設用地會減少,要麼采取房企配建形式,要麼采取回購商品房。在吳豐看來,房企參與棚改業務,隻是其商業驅動戰略的一部分。
??消化部分商品房庫存
??西部某省住建廳住房保障處負責人透露,以前地方更多是給予實物保障,而現在更多強調貨幣補貼。在他看來,貨幣補貼措施可增加受保障人群對市場存量房的吸納度。
??在保障房開發上,由於區位較偏、配套不齊或門檻較高等原因,近年來屢屢被曝出空置等問題。有業內人士猜測,為什麼不可以進一步降低保障房申請門檻?如此一來,消費者可以更多通過保障房解決居住需求,而不用再進入新房交易和租賃市場。
??那麼,“棚改”到底該怎麼走?會不會與回購商品房產生抵消效應?
??吳豐解釋說,“棚改”本質上會增加市場的購房需求,原來棚戶區非常擁擠,現在改造成大型舒適社區,居住密度降低瞭,除瞭回遷安置一部分居民之外,另有一部分拿著補貼金會選擇到其他區域購房,或參與政府回購的商品房。此外,單純的保障房建設用地的供應已經越來越少瞭,較多的是房企配建模式。
??今年3月初,成都青羊區大安路一號地塊近29畝的棚改土地首拍失利,該地塊被業內稱為成都市一環“寶地”。業內知情者透露,流拍原因主要是該地塊返遷安置條款較為嚴苛,沒達到房企的預期。
??賺錢難制約棚改力度
??中國城市產業發展聯盟主席陳寶存向《每日經濟新聞》記者表示,“地方政府的保障房都是開發商在商品房小區裡配建,有的可能是區域配建,地方政府並沒有出資。”
??對於棚改地塊的房企配建模式,房企在拿地時已確定要配建的比例,配建部分要按期、無償交給地方政府,配建支出也需要商品房部分的銷售補貼。
??記者註意到,目前各地“棚改”或“舊改”中,主要以各地所屬的城投類公司為主,比如渝開發;或與地方政府關系較為密切、在一二級聯動開發上有豐富經驗的房企,比如美好集團(名流置業)。
??“前期土地整理涉及拆遷、資金等很多問題,因為不怎麼賺錢,所以制約瞭‘棚改’的開發力度。”全國房地產經理人聯盟四川分盟秘書長何良栩表示,很多開發商不想做這一塊業務。
??據《中國建設報》報道,根據2014年6月國傢開發銀行《關於進一步加強統籌協調好棚戶區改造貸款資金的通知》,回購商品房作棚改安置房的總投資可達到40%,此前這一比例僅20%。而住建部提出2015年棚戶區改造資金將不低於5000億元,按40%的貨幣補償計算,今年將有近2000億資金用於回購商品房,形成近100多萬套商品房需求。以60平方米/套計算,回購100萬套也隻有6000萬平方米,占6億平方米庫存的10%。
??在陳寶存看來,地方政府沒有回購商品房的能力,並無實際意義。何良栩亦認為,商品房的成本已偏高,開發商不可能以低於成本的價格把項目賣給地方政府。
??對於商品房的回購和棚改,吳豐表示,房企參與棚改業務,隻是其商業驅動戰略中的一部分。
??(每日經濟新聞)
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-13/08265981943102636864260.shtml
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