樓市新政後北京房價暫未漲 全款買房占比下降
??4月9日，上海市住房公積金管理中心公佈最新的政策，購買首套房及二套普通住宅，個人和傢庭公積金貸款上限調至50萬元、100萬元；補充公積金上限再增10萬元、20萬元。
??新政將自4月15日執行。
??此前的4月7日，深圳住房公積金中心宣佈，自4月7日起，該市住房公積金貸款首套房首付比例最低20%；二套房首付比例最低30%。
??這也是上海、深圳兩地根據住建部住房公積金要求落地的地方版新規，“按照常規，‘3·30新政’後，各地將就中央穩定住房消費的精神，以及各部委落地的樓市新政出臺相應的地方版執行細則，”北京中原地產首席分析師張大偉表示，也就是說，一線城市的政策還有很大釋放空間。
??另據21世紀經濟報道記者瞭解，北京、廣州也在研究本地可執行的樓市細則，預計將從住房公積金、首套房及二套房貸等角度落地。
??一線城市利好
??“謹慎、分化”是張元對近期樓市新政的看法。
??張元是北京一個基金公司的高級經理，在2014年樓市下行時期，該基金公司開始轉型，80%的錢轉向瞭資本市場，剩餘的20%的錢留在地產。而在此前，該基金公司80%的資本都定向在地產領域。
??“市場和去年一樣，一線城市和部分二線城市地產還不錯，大部分的三四線城市仍不能碰，”張元稱，剩餘的20%的資金隻定向投向一線城市，最好是北京。
??中原集團研究總監劉淵也認為，3月底密集推出的新一輪支持房地產市場的政策，將對一線城市和部分二線城市有很大提振作用，但三四線的房價將持續走軟。
??市場也如是表現，樓市新政首周(3月30日至4月5日)，根據中國指數研究院數據，22個主要一二線城市累計住宅成交面積環比前一周上升4.9%。其中，一線城市成交面積環比上升約7.5%，廣州、北京成交量漲幅均接近四成；二線代表城市中半數成交量環比上漲，成交總量較前一周小幅上漲4.0%。
??“當然，新房的交易需要一個過程，網簽數據具有滯後性，3·30新政對於新房網簽量的影響，將會在三周後有明顯反映。”張大偉如是說。
??北京短期未漲價
??需要註意的是，和此前一出新政便漲價不同，具有樓市風向標意義北京樓盤鮮有樓盤漲價，多開發商借新政打出“新政之下不漲價”、“漲價倒計時”等口號。
??根據北京市住建委網簽數據，3月30日樓市兩大新政公佈後，3月31日至4月5日6天時間內，北京市新建住宅網簽2063套，同比增長191.80%；二手房6天時間內網簽2496套，同比則增長39.13%。
??21世紀經濟報道記者亦致電多個房地產公司獲悉，新政剛落地需要消化，諸如貨幣政策等仍需要操作層面落地，市場仍待發酵。
??“一般來說，量漲在先，價漲在後，在市場明顯上漲之後，開發商才會如此調整銷售策略或者漲價。”北京通州的一位銷售總監如是告訴21世紀經濟報道記者。
??“北京樓市仍以去庫存為主，預測4月前後，北京樓市成交會出現一個井噴，屆時庫存一旦消化完，房價才會有明顯變化。”亞豪機構市場總監郭毅介紹。
??信用貸款率利計算方式信貸年息新竹怎麼貸款比較會過件值得一提的是，張大偉表示，按照此前的規律，土地市場大熱也將推漲購房者入市，影響市場預期，但3月份之後，北京鮮有土地尤其是好地供應，也因此，北京樓市比想象反應平穩。
??不過，張大偉也提醒，北京近年來不斷收緊土地供應，2015年的商品房供應額度更是歷史新低，供需失衡下，北京房價將趨於穩定。
??新政執行細則待出
??在張大偉看來，未來的一線城市樓市新政還有很大釋放空間，隨著新政逐漸落地，市場反應也將逐步走好。
??4月9日，上海市住房公積金中心出臺新政，購買首套房及二套普通住宅，個人和傢庭公積金貸款上限由30萬、60萬分別調至50萬元、100萬元；補充公積金上限再增10萬元、20萬元。深圳不日前也下調瞭首套房和二套房的貸款比例。
??另據21世紀經濟報道記者采訪廣州市住房公積金中心人士獲悉，廣州市也正在研究調整住房公積金貸款政策，比如讓借款人去申請商業貸款，商業貸款與公積金貸款的利息差額由公積金中心來補貼給借款人。
??廣州住房公積金管理中心的人士表示，目前這一方案已經初步與部分銀行進行過溝通協調，但最終仍然待上報批準。
??4月9日，北京市住建委的相關人士也告訴21世紀經濟報道記者，北京也在研究有關中央的樓市新政精神，並將就北京城市規劃、人口等特點出發落地出臺可執行細則。
??全款買傢占比下降
??“現在全款買房的客戶越來越少瞭”，位於北京朝陽區孫河板塊的某高端項目負責人近日告訴記者，去年9·30新政之後，全款買房的客戶占比大概降低到四成左右，而今年3·30新政之後，這一比重再次降至兩成。
??3月30日，央行、住建部、銀監會三部門聯合發文《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》指出，對符合條件的二套房購買者，最低首付款比例下調至不低於40%。
??北京某房企營銷負責人告訴記者，在政策出臺後的這幾天時間裡，全款買房的客戶比重已經出現明顯縮水。亞豪機構市場總監郭毅認為，隨著貸款首付、利率在降低，放款更為便捷，選擇貸款的客戶會越來越多，尤其是房價在上漲過程中，如果手中持有資金足夠支付調低後的首付，以前賣一買一的客戶可能不會急於賣房，而是貸款先買房。
??二手房市場也同樣如此。來自偉業我愛我傢的數據顯示，今年3月，我愛我傢成交的二手房中，全款客戶占比26.63%，3·30新政出臺前6天，全款客戶占比30.13%，而新政之後的6天時間裡，全款客戶占比降至25.41%。這一數字不僅低於3月全月的平均水平，也低於新政前的周水平，與去年同期的44.5%相比，全款客戶所占比重更是大幅銳減。
??偉業我愛我傢市場研究院分析師宋輝認為，去年4月由於信貸收緊，購買力支持力度不足，交易量下滑，當時的買房人也主要是購買力較好的傢庭，所以全款客戶占比較高。而今年信貸環境相對寬松，兩次降息，公積金貸款最高額度也提高，這些都促使不少購買力相對一般的市場需求入市，所以新政後二手房領域全款客戶占比出現明顯下滑。
??非房產類投資渠道拓寬
??值得註意的是，這種急劇的縮水現象在中高端產品裡尤為明顯。上述位於朝陽區孫河板塊的項目便是高端產品的代表，該項目最低總價為2000萬元/套左右，於2013年入市。
??在記者采訪中，另外多個中高端項目也佐證瞭這一趨勢。位於北京城區的某高端項目營銷人員告訴記者，事實上，在9·30第一波救市之後，就已經有客戶咨詢貸款的事情，到3·30第二波救市尤其是二套房首付比例最低降至四成，選擇貸款的客戶開始明顯增多。
??追溯其原因，一方面，資金實力並不雄厚、但對居住要求又比較高的改善型買傢正在大舉入市。亞豪機構副總經理高姍告訴記者，近期銀行信貸調整政策極大地刺激瞭這部分置業人群在短期內集中入市，這類人群購房主要依靠房貸支持，銀行信貸政策的放松對其影響很大。
??據亞豪機構統計，今年3月，北京公寓豪宅市場裡套均總價在1000萬元以下的入門級豪宅共成交105套，占總成交量的比重為56%，而套均面積在200平方米以下的小戶型公寓則成交129套，占比高達68%。
??而另一方面，除瞭政策的導向作用，也說明房地產之外的投資渠道正在拓寬。中原地產首席分析師張大偉分析認為，由於國內房價過高、交易限制多，很多高端需求已經開始轉向價格更低、產權也更穩定的海外置業，沉寂已久的股票市場也於近期開始回升，加快瞭資金的轉向。對於普通投資者而言，銀行理財產品、互聯網金融投資逐漸興起，這些投資渠道風險低收益高，而且投資門檻更低。相比之下，大多數城市住房供大於求，價格過高，未來增值不確定，已經不再是最佳投資選擇，因此房地產投資需求也出現顯著回落。
??(21世紀經濟報道)
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-12/08435992819201767944747.shtml
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