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金九銀十或迎樓市降價潮 樓市新政正制定細則
從今年6月內蒙古自治區呼和浩特市首先取消房屋限購以來，國內不少城市陸續取消房屋限購政策。而就在近日，在諸多地區樓市全面解除限購的同時，樓市利好消息又將接連出臺。
據《中國經營報》記者瞭解，涵蓋多個方面的樓市新政目前正在緊鑼密鼓地制定實施細則，這其中包括公積金貸款、購房稅費補貼、銀行貸款支持在內的多重利好政策。其中以無錫為例，公積金最高貸款額擬調至60萬元，這是繼7月26日起90平方米以上住房的限購取消之後，無錫樓市迎來二次松綁，也意味著無錫全面取消限購。
除此以外，杭州餘杭區也正醞釀"降低購房落戶門檻、購房可獲最高3萬元購房補貼"的政策；而就在西安也宣佈9月起全面取消限購，不限戶籍不限套數。而在四川、福建、武漢、紹興、包頭等地，也相繼發文，通過財政、稅費補貼等形式刺激樓市。
一時間，多地二次松綁樓市。對此，中原地產首席分析師張大偉告訴記者，土地財政的存在使得各地在樓市降溫的情況下，救市的政策出臺愈加頻繁，力度越來越大房屋信貸利息怎算信貸房屋設定貸款全省皆可處理，救市政策出臺的底線越來越低，尺度越來越大。
"從目前市場看，因為經濟漲幅放緩，導致各地方政府對房地產的依賴度明顯上升。在這種情況下，預計各地的救市熱情將持續上漲，年內市場存在出現反彈的可能性。特別是已經開始涉及的信貸松動，一旦銀行實施執行，預期購房者將被刺激入市。"張大偉說道。
成交反彈&成色不足
8月以來，各地新房市場成交走勢略有好轉，根據中原地產監測的全國40個重點城市數據顯示，8月1日~17日新建住宅成交面積較7月同期小幅上升6.8%。分城市來看，各線城市成交均有所回升，一線、二線及三四線城市分別上升11.4%、10.9%、3.2%。
而根據上海易居房地產研究院日前發佈《8月份典型城市新建商品住宅成交報告》內容顯示，8月份，北、上、廣、深4個一線城市新建商品住宅成交面積為243萬平方米，環比增長20%。不難發現，一線城市8月成交反彈明顯。具體城市看，4個一線城市分別出現瞭58.5%、-4.6%、5.9%和22.4%的環比增幅。
由此，不難發現，雖然一線城市呈現同比下滑態勢已經持續瞭10個月之久，但近兩個月其同比跌幅卻在持續收窄。
不過，跌幅的收窄在多位業內人士看來，限購松綁或取消，對樓市的拉動作用非常有限。
江浙地區的一位開發商告訴記者，就拿寧波來說，雖然寧波8月1日~17日新房成交量較7月同期大增超過七成，但其實這隻是前幾個月線下積累交易的成果。
"因為很多樓盤此前已經與開發商簽訂瞭線下合約，但並沒有在房管部門備案。隻是當限購解除後，這部分交易才在房管局備案登記。所以，從表面上來看是限購的利好直接引起的成交量上漲。"上述人士說道。
首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池認為，限購確實抑制瞭一些買房需求，也直接造成瞭樓市成交的低迷，但需要看到的是，為當前樓市尋找出路，並不簡單是松綁限購就能辦到的。"松綁限購可以增加一部分住房需求，但不是解決樓市問題的最好方式。"
與此同時，張大偉也表示，雖然一些局部放開的城市轉而全面取消，也不會造成普遍利好影響。
"從6~7月開始，一線城市出現瞭土地流標的個案，而且從上半年經濟增長看，一線城市中的北京和上海兩地的GDP增長速度分別為7.2%和7.1%，拖瞭全國後腿。如果到四季度整體經濟再次出現降速，不排除在一線城市也出現局部區域、局部類型房源松綁限購的可能性。另外，在限購的對象上，在四季度以後利用工作居住證等措施增加可購房人數的政策也有可能出現在一線城市。"張大偉說道，從全國范圍看，限購政策已經不是影響樓市的關鍵政策，信貸是否會放松，將成為判斷未來一年內樓市走勢的唯一最關鍵因素。
信貸桃園大園信貸 去庫存仍艱難
一線城市一直被視為樓市的"風向標""晴雨表"，因此備受市場關註。盡管8月份有些許數據向好，但降價幅度普遍不是很大，致使市場成交量並不樂觀。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴記者，目前，市場上買賣雙方仍然處於較為激烈的博弈狀態，鑒於房企目前降價的范圍和幅度仍然有限，因而短期內庫存去化依然艱難。
"取消限購本質上是市場化因素的作用過程，利好成交量和成交價格的上升。但實際過程中，這個作用機制是比較緩慢的過程。目前困擾成交的兩個因素是觀望情緒和信貸層面。很多人即使符合購買條件，也不願意入市，希望繼續等待價格下跌。而很多人希望入市，但發現銀行信貸申請很難。這個是困擾成交量上升的一個癥結。"嚴躍進說道。
換句話說，盡管有取消限購等針對調控的定向寬松措施，各個地方政府也在"奮力救市"，但這對市場成交量反彈的作用十分有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。
"因此，從整體市場成交量表現看，並沒有出現明顯好轉。"同策咨詢研究部總監張宏偉說道。
根據國傢統計局公佈的數據可以看出，70 個城市新建商品房環比下降的城市個數達到瞭歷史最多，環比平均下調幅度達到0.93%。而按照一二三線城市分類，環比跌幅分別為1.2%、1.0% 和0.9%，也就是說，從結構上看，一線城市跌幅最大。
其中，北京市新建商品房住宅銷售價格環比跌幅達1.3%，這也是北京新房價格自2012 年以來環比首次由漲轉跌。上海新建商品房價格環比跌1.4%，廣州新建商品房價格環比跌幅和北京一樣達到瞭1.3%，且根據廣州公佈的數據看，7 月份，廣州新房及二手房成交量跌到瞭今年以來的最低谷。另外，作為一線城市的深圳環比下跌幅度最小為0.6%。
相比新房，二手房的跌幅稍小，北上廣深四個城市的跌幅分別為0.8%、0.9%、1.1% 和0.6%。與此同時，另根據相關數據顯示，7 月份，一線城市新建商品房成交均價為22428 元/ 平方米， 環比減少瞭2.4%；成交均價相比6 月下跌540元/ 平方米。
"因此，從未來9~10月市場成交量預期來看，在房貸利率還沒有實質性下調的市場背景下，如果還沒有大幅降價的現象出現，'金九銀十'市場銷售量能否持續回升令人擔心。"張宏偉判斷，在"金九銀十"這個時間段裡，樓市"降價潮"可能會真正來臨，甚至會一直持續到年底。對於上市房企來講，能否真正降價到位是激活當前樓市成交量的關鍵，也是實現房企年度銷售業績指標與當前市場"千方百計消化庫存"的關鍵。此時，適度的價格策略調整甚至大幅降價就成為大多數房企去庫存的最優選擇。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-14/08122907042.shtml
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